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好政策，利好大市场

2023-05-13 08:43:44来源：中国房地产报官方号

5月8日，住房和城乡建设部、国家市场监督管理总局联合印发了《关于规范房地产经纪服务的意见》，明确经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。意见一经发布立即引发了舆论的高度关注，二手房市场的买家和卖家们在叫好之余，盼望着政策能够落到实处。

(资料图)

两部门的意见特别强调：经纪机构不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。很多人并没有注意这一句话表达的意思，这是明确向房地产中介机构传达了反垄断的信号。

学习科斯的经济研究，都明白他的意思，制度和合约的安排，决定性地影响了交易费用的高低，因此如果找到能够有效地降低交易费用的制度或合约安排，就能够提高效率。

科斯活了102岁，他很关注中国，遗憾的是，晚年行动更加不便的他一生未能到中国看一看。

科斯这个人很实事求是，每当中美关系恶化的时候，诋毁的风气也会刮进学术界，科斯反而赞美中国发展。科斯认为，中国作为世界人口最多、历史最悠久的国家，在国家、政府、社会、经济等各方面的综合发展中，对于经济学的认识和使用，具有着得天独厚的良好基础和有利条件，中国社会及经济的未来发展，将会更加的前途远大。

1991年，科斯因为发现和澄清了交易费用和产权对经济体制的生产制度结构及其运作的作用和意义，获得了诺贝尔经济学奖。对于交易成本的具体定义，虽然没有举世公认的标准，但是人们很赞成科斯的研究，他认为交易费用是获得市场信息、谈判、订约、监督等活动的费用。企业的管理费用和市场交易费用，决定了企业和市场的边界。

百度上对科斯定理的解释是：只要财产权是明确的，并且交易成本为零或者很小，那么，无论在开始时将财产权赋予谁，市场均衡的最终结果都是有效率的，实现资源配置的帕累托最优。

通俗地讲，就是交易费用足够低，谁用的好就归谁。

最近这些年，互联网和企业界流行“去中介化”，这是在新的经济形势和市场演变的逼迫之下，企业找出节省交易成本的办法，就是为了实现资源配置的帕累托最优。

有细心的网友翻出政策说，1995年，国家计委、建设部颁布的《关于房地产中介服务收费的通知》规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5%~2.5%计收。后来，本着“简政放权”的精神，取消了房产中介的政府定价，改由房地产经纪机构自行定价。例如北京，2015年就取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

简政放权是对的，只是形势跑出人们的预想范围。在北京这种一线城市，现在房屋总价高，二手房交易过程中要缴纳的中介费自然就不低，跟差不多30年前的政策面对的情况已经不可同日而语，以北京一些房地产中介机构2.7%的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费要27万元。

居间服务是房地产市场的一项商业行为，既然是商业行为，那就像老话说的“天下没有免费的午餐”，也不可能出现互联网模式的“羊毛出在猪身上”，享受服务，就得付费。没有人会反对这一点常识。

只是，市场从来就不是完美的，看不见的手并不能解决所有的问题。因此，亚当·斯密在《国富论》中提醒政府——“尽可能保护社会上各个人，使其不受社会上任何其他人的侵害或压迫”。

一个市场，如果企业的行为具有了负外部性，政府当然应该通过管制来对企业的行为进行矫正，克服外部性带来的市场失灵，达到帕累托最优。

这两天，人们那么关心和期待房屋买卖的交易费用降低、合理，隐含的不止是个人出于经济利益的小道理，而是芸芸众生期待一个“好的市场”的大道理。

这正是：

心向光明，未来向远。

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